Eşyalı Olarak Satılan İkinci El Konutlarda Eşya Bedeli Krediye Dahil Edilir Mi? Blog

Konut sahibi olmak isteyen pek çok vatandaş, bütçesini planlarken bankaların sunduğu konut kredisi seçeneklerinden yararlanmaktadır. Ancak son yıllarda gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan eşyalı konut satışları, kredi süreçlerinde bazı soru işaretlerini de beraberinde getirmektedir. Evin içerisinde bulunan beyaz eşya, mobilya ve diğer movable (taşınır) malların toplam satış fiyatına dahil edilmesi, bankaların finansman politikasını doğrudan etkileyen önemli bir unsurdur.

Bu makalede, ikinci el eşyalı konut alımlarında eşya bedelinin konut kredisine dahil edilip edilemeyeceğini, bankacılık mevzuatını ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken finansal detayları profesyonel bir bakış açısıyla ele alacağız.

BDDK Düzenlemeleri ve Konut Kredisi Sınırları

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından belirlenen yönetmeliklere göre, konut kredileri yalnızca gayrimenkulün (konutun) satın alımı amacıyla kullandırılmaktadır. Bankalar, tüketicilere tahsis ettikleri konut kredilerinde, satın alınan gayrimenkulün tapu niteliğini ve yasal değerini baz almak zorundadır.

Bu yasal çerçeve doğrultusunda, tapuda taşınmaz olarak kaydedilmeyen ve taşınabilir nitelikte olan mobilya, beyaz eşya, klima veya ev dekorasyon ürünleri doğrudan konut kredisinin finansman kapsamına dahil edilmez. Bankalar, kredi tutarını belirlerken sadece gayrimenkulün kendisinin ekonomik değerini dikkate alır.

Ekspertiz Raporunun Krediye Etkisi

Bir konut kredisi başvurusunda bulunulduğunda, banka tarafından bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanı (eksper) görevlendirilir. Ekspertiz raporu, evin piyasa değerini tespitte en kritik belgedir ve bankanın vereceği maksimum kredi miktarını doğrudan belirler.

Eksperler değerleme yaparken, evin yapısal özelliklerini, konumunu ve binanın yaşını incelerler. Eğer konut eşyalı olarak satılıyorsa, eksper raporunda eşyaların değeri genellikle ayrı bir kalem olarak belirtilir veya tamamen dışarıda bırakılır. Bankalar, eksperin belirlediği "yalın gayrimenkul değeri" üzerinden yasal kredi oranlarını (genellikle %80 veya %90 gibi LTV oranlarını) uygularlar, eşya bedelini bu hesaba katmazlar.

Eşya Bedeli İçin Alternatif Finansman Yöntemleri

Eşyalı bir ikinci el konut satın almak istiyor ve ev sahibine toplu bir ödeme yapmanız gerekiyorsa, eşya bedeli için konut kredisi kullanamayacağınız gerçeğiyle karşılaşırsınız. Ancak bu durum, finansman ihtiyacınızı karşılayamayacağınız anlamına gelmez; çünkü bankalar bu tür durumlar için farklı kredi ürünleri sunmaktadır.

Eşya bedelini finanse etmek amacıyla ihtiyaç kredisi başvurusunda bulunabilirsiniz. Konut kredisinden ayrı olarak çekilecek bir tüketici kredisi, ev içerisindeki mobilya ve beyaz eşya masraflarını kapatmanıza yardımcı olabilir. Bununla birlikte, iki farklı kredinin aylık taksit ödemelerinin bütçenizi zorlamaması için gelir-gider dengenizi dikkatlice hesaplamanız hayati önem taşır.

Satıcı ile Anlaşma Yolları ve Tapu Masrafları

Eşyalı konut alım satımlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da tapu harçlarıdır. Tapu harcı, konutun satış bedeli üzerinden binde 20 alıcı ve binde 20 satıcı olmak üzere toplamda yüzde 4 oranında ödenir. Satıcılar, vergi yükünü azaltmak veya eşya bedelini gizlemek adına tapuda düşük gösterilen satış bedellerine eşya bedelini dahil etmek isteyebilirler.

Ancak unutulmamalıdır ki, banka sadece resmi ekspertiz raporundaki konut değeri kadar kredi onaylayacağı için, aradaki farkın (özellikle eşya bedelinin) peşin olarak satıcıya ödenmesi gerekecektir. Alım satım sözleşmesinde eşya bedelinin ve konut bedelinin net bir şekilde ayrı maddeler halinde belirtilmesi, olası hukuki ve mali anlaşmazlıkların önüne geçecektir.

Sonuç

Özetle, ikinci el eşyalı konut satışlarında eşya bedeli doğrudan konut kredisine dahil edilmemektedir. Bankalar ve yasal düzenlemeler yalnızca gayrimenkulün kendi piyasa değerini finanse etmektedir. Eşyalı bir ev alırken ekspertiz değerinin sadece binayı kapsayacağını bilerek hareket etmek, peşinat ve nakit akışı planlamanızı doğru yapmanızı sağlar. Eşya masraflarını karşılamak için ihtiyaç kredisi gibi alternatif finansman araçlarını değerlendirmek veya satıcı ile esnek ödeme koşullarında anlaşmak en sağlıklı yaklaşım olacaktır.