Kat Mülkiyeti Olmayan (Sadece Arsa Tapulu) Evlere Konut Kredisi Neden Çıkmaz? Blog

Konut sahibi olmak isteyen pek çok vatandaş, bütçelerine uygun ev arayışındayken cazip fiyatlı ancak tapu durumu farklı gayrimenkullerle karşılaşabilmektedir. Bu gayrimenkullerin başında ise genellikle "arsa tapulu" veya "hisseli tapu" olarak bilinen mülkler gelmektedir. Cazip fiyat etiketlerine rağmen bu tarz evler için bankalara yapılan konut kredisi başvuruları çoğunlukla olumsuz sonuçlanmaktadır. Finans ve bankacılık sektöründe bu durumun çok katı yasal ve finansal gerekçeleri bulunmaktadır.

Bankaların Teminat Algısı ve Yasal Riskler

Bankalar, konut kredisi verirken mülkü doğrudan birinci dereceden ipotek altına alarak teminat sağlarlar. Kredi kullanacak kişinin borcunu ödeyememesi durumunda banka, bu gayrimenkulü icra yoluyla satarak anapara ve faiz alacağını tahsil etmeyi hedefler. Ancak sadece arsa tapulu olan gayrimenkullerde, binanın yasal olarak bağımsız bir bölümü veya mesken vasfı tapuda tescil edilmiş değildir. Bu durum, banka açısından teminatın hukuki güvenliğini tehlikeye atan çok büyük bir risk unsuru oluşturur.

Hukuki açıdan arsa tapulu bir yapıda, aslında üzerinde oturduğunuz dairenin tapuda resmi bir karşılığı bulunmaz. Siz sadece arsanın belirli bir hissesine sahip olursunuz. Bankalar, yasal olarak varlığı tam anlamıyla kanıtlanamayan veya bağımsız bir konut olarak tapuya işlenmemiş mülkler üzerine ipotek tesis etmekten kaçınırlar. Bu nedenle kredi departmanları, ekspertiz raporu aşamasında arsa tapulu mülklere onay vermemektedir.

İmar Durumu ve Kaçak Yapı Problemleri

Arsa tapulu evlerin büyük bir kısmının imar planına uygun olmadığı veya yapı ruhsatı ile iskân belgesinin (yapı kullanma izin belgesi) bulunmadığı görülmektedir. Türkiye'deki imar kanunları ve bankacılık düzenlemeleri, kaçak veya ruhsatsız yapılara finansman sağlanmasını kesin bir dille yasaklar. Bir binanın iskânı yoksa, o binadaki daireler resmi olarak konut statüsünde kabul edilmez.

Ekspertiz raporları, gayrimenkulün belediyedeki projesine ve ruhsatına uygun olup olmadığını titizlikle inceler. Sadece arsa tapusu bulunan ve binası ruhsatsız olan gayrimenkuller eksperler tarafından olumsuz değerlendirilir. Bankalar da bu raporu baz alarak, imara aykırı veya yasal statüsü belirsiz olan bu taşınmazlara konut kredisi kullandırmaktan imtina ederler.

Hisseli Tapu Karmaşası ve Ortaklık Hakları

Arsa tapularının önemli bir kısmı aynı zamanda hisseli tapu niteliği taşır. Yani aynı arsa üzerinde birden fazla hissedar bulunur ve bu hissedarların arsadaki payları belirli olsa da binadaki hangi dairenin kime ait olduğu tapu senedinde açıkça yazmaz. Bu durum, olası bir icra veya satış sürecinde diğer hissedarların önalım (şufa) hakları gibi hukuki engelleri beraberinde getirir.

Bir gayrimenkulün üzerinde çok sayıda hissedarın hak sahibi olması, bankaların ipotek sürecini imkansız hale getiren bir diğer etkendir. Banka, kredi borcunun ödenmemesi durumunda mülke el koymak istediğinde diğer hissedarlarla yaşanacak hukuki anlaşmazlıklar ve dava süreçleriyle uğraşmak istemez. Bu yüzden hisseli ve arsa tapulu gayrimenkuller ticari olarak riskli kabul edilir ve kredi onay süreçlerinden geçemez.

Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci ve Çözüm Yolları

Arsa tapulu bir eve sahipseniz veya bu tarz bir ev satın almayı planlıyorsanız, konut kredisi çekebilmenin tek yolu mülkün statüsünü değiştirmektir. Bunun için binanın yapı ruhsatının ve iskânının alınmış olması, ardından da tüm maliklerin ortak kararıyla kat mülkiyetine geçiş için Tapu Müdürlüğü'ne başvurulması gerekmektedir. İmar Barışı dönemlerinde çıkarılan yapı kayıt belgeleri bazı durumlarda geçici bir çözüm sunsahi de bankaların konut kredisi için kat mülkiyeti şartından taviz vermediği unutulmamalıdır.

Müteahhit veya arsa sahipleri kat mülkiyetini tesis ettiğinde, her bağımsız bölüm için ayrı tapu çıkarılır. Bu aşamadan sonra gayrimenkul resmi olarak bir konut vasfı kazanır ve bankalar nezdinde kredi almaya uygun hale gelir. Aksi takdirde, sadece arsa tapusu ile standart bir konut kredisi kullanmak finansal sistem kuralları gereği mümkün olmamaktadır.

Sonuç

Sonuç olarak, kat mülkiyeti bulunmayan ve sadece arsa tapusuna sahip olan evler, bankaların yasal risk, güvence ve imar uyumluluğu kriterlerini karşılamadığı için konut kredisine uygun değildir. Bu tür gayrimenkuller finansal açıdan yüksek risk barındırdığından, ev satın alırken tapu tipinin kat mülkiyetli veya kat irtifaklı olmasına azami özen göstermek ileride yaşanabilecek mağduriyetlerin ve kredi retlerinin önüne geçecektir.